Immobilien-Bewertung


Immobilien-Bewertung

Mehr


Vermarktung


Vermarktung

Mehr


Vermietung


Vermietung

Mehr


Beratung


Beratung

Mehr

Glossar

A


Alleineigentum (Definition) Eine Person, Recht an der ganzen Sache, volle Verfügbarkeit

Anzahl Badezimmer (Nasszellen)

Es werden nur vollständige Badezimmer mit Badewanne (oder Dusche), Lavabo und Toilette gezählt. Separate Toiletten werden nicht als Badezimmer gezählt

Anzahl Zimmer

Als Zimmer zählen jene Räume die ganzjährig zu Wohnzwecken genutzt werden können. Nicht als Zimmer gezählt werden Küchen, Badezimmer, Korridore, Abstellräume, Waschküchen, Esterich, Schutzräume und Kellerräume. Bastelräume können in Ausnahmefällen als Zimmer gezählt werden, wenn der Standard mindestens demjenigen der übrigen Räume, die als Zimmer zählen entspricht.



B


Bankenbelehnungswert Unter Einsatz interner Vorgaben (kein Verkehrswert)

Baurecht nach ZGB

Räumt Berechtigtem das Recht ein, auf einem fremden Grundstück auf oder unter der Bodenfläche zu errichten und / oder beizubehalten.

Belehnungswert

Max. Kredit-/ Hypothekarbetrag

Berechnungsfaktoren Wertelemente

Geld, Zinssatz, Zeit

Bewertungsmethoden

Besitzobjekte nach Vergleichswertmethoden; Nutzungsobjekte nach Ertragswertmethoden

Bestandteile von Liegenschaften

Fest mit dem Grundstück verbundene Teile, welche nicht ohne Zerstörung entfernt werden können; Land, Bauten, Anlagen, Rechte + Lasten, Zugehör, Miteigentum

Bruttorendite

Bruttoertrag X 100 : Verkehrswert

Baujahr

Das Baujahr definiert sich als jenes Jahr, in dem die Liegenschaft baulich fertiggestellt wurde. Das Baujahr ist üblicherweise im Gebäudeversicherungsausweis erfasst

Bruttogeschossfläche

Bruttogeschossfläche gleich wie Nettowohnfläche, jedoch inkl. Wände



D


Dienstbarkeiten / Servitute Sind im Grundbuch eingetragene Belastungen (Last) eines Grundstückes zugunsten (Recht) einer Person (Wohnrecht, Nutzniessung, etc.) oder eines Grundstückes (Wegrecht, Näherbaurecht, Baubeschränkung, etc.).



E


Eigenkapitalrendite Ertragsüberschuss x 100 : investiertes Eigenkapital

Erneuerungsfonds

Sparkässeli der STWE-Gemeinschaft für künftige Erneuerungen (nur an gemeinschaftlichen Teilen)

Ertragswert (Definition)

Barwert einer ewigen Rente; mit Kapitalisierung errechnet

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist eine fiktive Steuergrösse. Besitzer von selbst genutztem Wohneigentum müssen den so gennanten Eigentmietwert als steuerbares Einkommen ausweisen (Abzüglich Schuldzinsen, Unterhaltskosten etc.).

 

 

F


Fiskalische Werte amtlicher Wert, Katasterwert, Steuerwert



G


Gesamteigentum (Definition) Mehrere Personen, eine Gemeinschaft, Recht eines jeden auf die ganze Sache

Gebäudevolumen / Kubatur m³

Das geometrisch messbare Volumen eines Gebäudes, welches bei der Wertermittlung eine Rolle spielt. Das Volumen ist üblicherweise im Gebäudeversicherungsausweis erfasst.

Grundstücksfläche m²

Die Grösse des Grundstückes (auch Parzelle genannt) ist im Grundbuchauszug ersichtlich



H


Hedonische Methode Die hedonische Methode basiert auf Vergleichsdaten und beurteilt das Land mit dem Gebäude als Einheit



I


Immobilienkategorien Besitzobjekte (ich will sie haben); Nutzobjekte (ich will sie nutzen)

Immobilienwerte

Verkehrswert (=Marktwert); weitere: Landwert, Verkehrswert, Belehnungswert; Bankenverkehrswert; Versicherungswerte; Fiskalische Werte; Liquidationswert; Fortführungswert; Liebhaberpreis



L


Landwert Umfasst BKP 0 + BKP 1 (+Teile von BKP 4)

Liegenschaftsbestandteile

Fest mit dem Grundstück verbundene Teile, welche nicht ohne Zerstörung entfernt werden können; Land, Bauten, Anlagen, Rechte + Lasten, Miteiegentum

 

 

M


Methoden der Bewertung Besitztobjekte nach Vergleichswertmethoden; Nutzungsobjekte nach Ertragswertmethoden.

Methoden; Schätzungsmethoden


Statische Methoden (Vergleichswertmethode; Kennwertmethode; Hedonische Methode; Ertragsmethoden (Kapitalisierungsmethoden (Ertragswertmethoden), Barwertmethode, Discounted cashflow (DCF-Methode); Hilfsmethoden (Realwertmethode, Lageklassenmethode)


Miteigentum (Definition)

Mehrere Personen, Eigentümer zu gleichen Teilen, Eigentum nach Bruchteilen in der Regel, Verfügung über seinen jeweiligen Anteil

Makrolage

Die Makrolage einer Liegenschaft ist eine räumliche Berachtung im weiteren Sinne. Sie ergibt sich aus dem Bündel aller standortgebundenen Eigenschaften wie Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, Steuerniveau, Wohnprestige, Attraktivität der Gemeinde, etc.

Mikrolage des Objektes

Die Beurteilung der Lage einer Liegenschaft innerhalb des Quartiers, also das räumliche Umfeld im engeren Sinne. Dabei gehören unter anderem Faktoren wie die Lärmbeurteilung, die Aussicht sowie die Erreichbarkeit mit den öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖV) und dessen Taktung.



N


Näherbaurecht Recht, baupolizeiliche Grenzabstände zu unterschreiten

Nettomietzins 

Mietzins ohne Nebenkosten, gem. Vertrag

Nettorendite

Nettoertrag X 100 : Verkehrswert

Nettowohnfläche

Wohnfläche ohne Innen- und Aussenwände aber inkl. Bad, WC, Küche, interne Treppe usw. Nicht mitzurechnen sind Keller, Waschküche, allgemeine Nebenräume ausserhalb der Wohnfläche.



P


Preis (Definition) Eff. Geldbetrag, der für ein Gut bezahlt wird. Einigungspreis für Tauschgeschäfte zwischen Käufer und Verkäufer; Schnittpunkt zwischen Angebot und Nachfrage

Preisspanne

Hierbei handelt es sich um eine statische Preisspanne. Sie deckt (mit einer unteren und einer oberen Grenze) eine Bandbreite ab, in welcher der "effektive" Marktwert für ein individuelles Objekt mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit liegt.



R


Realwert (Definition) Summe der Neuwerte aller Bauten und baulichen Anlagen, Erschliessung, Umgebung und Baunebenkosten, abzüglich Minderwert durch technische Entwertung, zuzügl. Landwert

 

 

S


Stockwerkeigentum (Aufteilung)

Gemeinschaftliche Teile und Sonderrechte

Stockwerkeigentum (Definition)


Miteigentumsanteil mit dem Sonderrecht, gewisse Teile ausschliesslich zu benützen, innen auszubauen und zu verwalten

Stockwerkeigentum (Festlegung Anteile)


Nach Wertquoten (In/100, in/1000 oder /10'000)

Stichtag (Bewertungsstichtag)


Zeitpunkt, zu welchem die Bewertung einer Liegenschaft gültig ist.



V


Verkehrswert BGE 103 IA 103

Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden.

Versicherungswert

Vorwiegend Gebäudeversicherungswerte

Verkehrswert im Median

Der Verkehrswert entspricht dem am Markt mutmasslich zu erwartenden Preis einer Liegenschaft zum Bewertungsstichtag (Marktwert). Verhandlungsgeschick, Zeitdruck und andere Faktoren können zu einem abweichenden Verkaufspreis führen (Angebot und Nachfrage).

 

 

W


Wert (Definition) Persönliche, individuelle und subjektive Vorstellung über einen maximalen Preis, resp. Gegenwert des Objektes

Wertelemente, Berechnungsfaktoren

Geld; Zinssatz; Zeit