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Hedonische Schätzung

Mit fundiertem Fachwissen, ermitteln wir den Verkerhswert Ihrer Liegenschaft.

Bei der hedonischen Schätzung wird Ihre Liegenschaft durch unseren SIV-Schätzungsexperten besichtig und begutachtet. Die hedonische Bewertungsmethode eignet sich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (Besitzobjekte).

Als Lizenznehmerin des Beratungs- und Forschungsunternehmen Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE), ermitteln wir den Marktwert Ihrer Liegenschaft elektronisch mit Hilfe des Immobilien Bewertungs- und Analysesystem IMBAS.

 

Die hedonische Bewertungsmethode geht davon aus, dass im Marktpreis aller gehandelten Liegenschaften Informationen von wertbestimmenden Eigenschaften versteckt sind. Jede Liegenschaft wird zerlegt in die wichtigsten Eigenschaften.

 

Nachstehende Eigenschaften definieren die Liegenschaft:

– Makrolage (Region, Erreichbarkeit, Steuerniveau, Attraktivität und Image der Gemeinde usw.)

– Mikrolage (öffentliche Verkehrsmittel, Image des Quartiers, Besonnung, Aussicht, Lärmimmissionen usw.)

– Qualitative und quantitative Objektinformationen (Baujahr, Grundstücksfläche, Zustand, Standard, Grösse, Wohnfläche, Volumen, Zimmeranzahl usw.)

 

Diese Objekteigenschaften der gehandelten Objekte werden in einer Datenbank erfasst. Vereinfacht gesagt, wird der Marktwert einer Immobilie anhand von vergleichbaren gehandelten Objekten hergeleitet, welche vor kurzem die Hand gewechselt haben.

 

Einfaches Beispiel: Wenn eine Wohnung mit 4 Zimmern für CHF 600'000 den Besitzer wechselt, und ein bezüglich der wichtigen Kriterien gleichwertiges Objekt mit 6 Zimmern für CHF 800'000 Verkauft wird, ist es nachvollziehbar, dass ein gleichwertiges Objekt mit 5 Zimmern einen Marktwert von CHF 700'000 hat. Es ist logisch, dass die Berechnungen in der Datenbank viel komplexer sind, da es viel mehr Kriterien zu berücksichtigen gilt.

 

Die Genauigkeit der hedonischen Schätzung ist von zwei wesentlichen Punkten abhängig:

1. Die Eigenschaften zu Makrolage, Mikrolage, sowie qualitativer und quantitativer Objektinformationen müssen möglichst objektiv erfasst werden. Das kann problematisch sein, wenn der Hauseigentümer selber die Parameter setzt. Es besteht die Gefahr, dass die wichtigen Parameter zu optimistisch eingeschätzt werden. Dies kann das Schätzresultat verfälschen. Damit die Objekteigenschaften und Kriterien möglichst einheitlich bewertet werden können, wird die Lage, der Zustand und der Standard über gezielte Fragen hergeleitet.

2. Die Anzahl der erfassten Objekte hat einen wichtigen Einfluss auf die Schätzgenauigkeit. In Regionen mit wenig Handänderungen, aber auch bei älteren Objekten stehen oft zu wenig Referenzdaten zur Verfügung. Hier ist von einer hedonischen Schätzung abzusehen, da die Genauigkeit der Schätzung ungenügend sein kann.

 

Gerne beraten wir Sie persönlich über diese Bewertungsmethode.